Stadsontwikkeling, een katalysator voor het residentiële vastgoed, of omgekeerd?

Probleemschets
De verkoopprijzen van residentieel vastgoed worden voornamelijk bepaald door de vraagzijde van de markt. Op macroniveau zijn onder andere het rentepeil, de koopkracht en de vastgoedtaxatie determinerend. Regionale prijsverschillen zijn te verklaren door demografie. Een hogere bevolkingsdichtheid in steden leidt bijvoorbeeld tot een hogere vraag, met stijgende prijzen tot gevolg. Opmerkelijk is echter dat zelfs binnen eenzelfde stadsomgeving significante prijsverschillen ontstaan, hoewel er op het eerste gezicht sterke overeenstemming is qua vastgoedtype en omgevingskenmerken. Vermoedelijk zorgt de aanpak van stadsontwikkeling voor een zekere mate van prijsdifferentiatie. Het is deze correlatie tussen stadsontwikkeling en prijsvorming op de residentiële vastgoedmarkt van de Antwerpse binnenstad die we wensen te onderzoeken.

Aanpak
De zoektocht naar een genuanceerd antwoord op de onderzoeksvraag splitsen we in eerste instantie op in twee domeinen. Enerzijds het opbouwen van een gedetailleerde databank van verkooptransacties. Anderzijds de inventarisatie van relevante ruimtelijke plannen en stadsontwikkelingsprojecten, geordend in tijd en locatie. Naarmate het onderzoek vordert, zullen we de resultaten van deze deeltrajecten naar elkaar toe brengen om op basis daarvan tot conclusies te komen.

Het basisbestand voor opvolging van de verkoopprijzen werd verder aangevuld met de voor het publiek beschikbare gegevens, meer bepaald de prijzen van openbare verkopen. Eind 2020 werd het aanvullen van deze databank afgesloten. Door de stopzetting van de samenwerking met FOD Financiën (i.v.m. verkoopprijzen) werd er besloten om enkel met vraagprijzen (aangeleverd door Immoparse) te werken. De inventarisatie van de stadsontwikkelingsprojecten werd eveneens gefinaliseerd. Bijkomend werd ook de GIS-component aan het onderzoek toegevoegd. De onderzochte data werd gekoppeld aan kaarten wat zorgt voor een visuele weergave van het geheel.